A empresa pública, submetida ao regime jurídico de direito privado, não é a única instituição financeira a operar com mútuos habitacionais, devendo prevalecer, na interpretação do dispositivo legal, o respeito à livre iniciativa e à liberdade contratual.
A Caixa Econômica Federal (CEF) é autorizada, a partir do art. 38 da Lei 10.150/00 a contratar na modalidade de arrendamento imobiliário especial, mas não obrigada a fazer esse acordo, ainda que o interessado preencha os requisitos legais. A 4ª Turma do STJ adotou esse entendimento, acompanhando de forma unânime o voto da relatora do processo, ministra Isabel Gallotti.
Uma ex-mutuária do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) entrou com ação pretendendo obrigar a Caixa a contratar com ela na modalidade de arrendamento mercantil com opção de compra. O imóvel que ela ocupava estava para ser retomado pela CEF, mas a mulher conseguiu ordem judicial para suspender a desocupação. Para regularizar a situação, tentou fechar contrato com a instituição financeira nos moldes do art. 38, mas teve o pedido negado.
Na 1ª instância, o juiz determinou o fechamento do contrato de arrendamento, pois este seria um direito da autora, e não uma faculdade da instituição financeira, desde que fossem atendidas as exigências relativas às condições financeiras. No entanto, a instituição financeira recorreu ao TRF5 e foi liberada da obrigação. Houve, então, recurso ao STJ.
A parte então vencida alegou que a CEF, de acordo com a Lei 10.150, é obrigada a promover o arrendamento especial sempre que o postulante preencher os requisitos para tanto. O MPF deu parecer no sentido de que fosse provido o recurso da ex-mutuária, com base no direito social à moradia e na natureza jurídica de empresa pública da recorrida. Entretanto, na visão da ministra Isabel Gallotti, a referida lei é clara em apenas autorizar instituições financeiras a promover o arrendamento imobiliário especial com opção de compra.
Diz o artigo 38, textualmente (na redação originária dada pela MP 1.981-49/00): "Ficam as instituições financeiras captadoras de depósitos à vista e que operem crédito imobiliário autorizadas a promover arrendamento imobiliário especial com opção de compra dos imóveis que tenham arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento por força de financiamentos habitacionais por elas concedidos." O contrato pode ser feito com o ex-proprietário, o ocupante ou com terceiros, com base em valor de mercado.
Citando precedente da 3ª Turma (REsp 1.164.528), a ministra destacou que a Caixa, empresa pública submetida ao regime jurídico de direito privado, não é a única instituição financeira a operar com mútuos habitacionais, devendo prevalecer na interpretação do dispositivo legal o respeito à livre iniciativa e à liberdade contratual. "O art. 38 da Lei 10.150 é dispositivo que se dirige às instituições financeiras em geral que operam no crédito imobiliário, não sendo compatível com o sistema constitucional em vigor a pretendida interpretação que imponha obrigação de contratar apenas à empresa pública, em prejuízo do princípio da livre autonomia da vontade e da igualdade constitucional de regime jurídico no campo do direito das obrigações civis", afirmou a relatora.
Isabel Gallotti também observou que, segundo o mesmo precedente, os princípios administrativos da moralidade, do uso racional dos recursos públicos e da segurança jurídica autorizam a interpretar como não obrigatório o arrendamento imobiliário. "Isso porque, analisando a questão sob o aspecto de que, numa empresa pública, o capital é público, eventuais prejuízos causados por uma contratação forçada afetariam, ainda que indiretamente, o interesse coletivo", esclareceu.
Outro ponto levantado pela magistrada é que a referida norma não estabelece prazo de duração para o contrato de arrendamento. Se houvesse uma imposição legal de contratar, deveria haver um poder regulamentador de iniciativa das partes. O mesmo ocorreria com outros critérios, como o preço de compra e valor da prestação. Segundo ela, o artigo em questão não diz respeito a uma atividade vinculada, "capaz de obrigar qualquer agente financeiro captador de depósito à vista e que opere crédito imobiliário à promoção do arrendamento imobiliário especial com opção de compra".
Ao concluir seu voto, a ministra destacou que a controvérsia tratada no recurso nada tem a ver com o Programa de Arrendamento Residencial. Regido pela Lei 10.188/01, o projeto foi criado para suprir necessidades de moradia da população de baixa renda. Nesse caso, em que os recursos são da União, a CEF atua como operadora de programa público e não como empresa pública em regime de direito privado, e a disciplina legal é totalmente diversa daquela discutida no julgamento.
Processo nº: REsp 1110907
Fonte: STJ
Rodney Silva
Jornalista - MTB 14.759
