|   Jornal da Ordem Edição 2.945 - Editado em Porto Alegre em 17.11.2017 pelo Departamento de Comunicação Social da OAB/RS
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NOTÍCIA

13.02.13  |  Habitacional   

Teoria do adimplemento substancial pode ser usada em contrato imobiliário

Segundo os compradores, a valor foi quitado após 182 prestações, todavia, o alienante afirma ainda existir saldo residual a ser pago.

Foi garantido o domínio de um imóvel, aplicando-se a teoria do adimplemento substancial. O bem foi adquirido em 1986, no valor de 1.966 Obrigações do Tesouro Nacional (OTN), no loteamento denominado Parque Savoy City, na Vila Matilde, em São Paulo. O vendedor afirmava existir saldo residual a ser pago pelos compradores, mesmo depois da quitação de 182 prestações. A questão foi julgada na 3ª Turma do STJ.

Os adquirentes celebraram compromisso sobre a residência, comprometendo-se a pagar em parcelas corrigidas pela já extinta OTN. Assim, ficou contratualmente acertada uma entrada de 112 unidades, mais 1.854, em prestações consecutivas. No instrumento particular, não ficou definido o número de prestações a serem pagas.

Após pagar 182 prestações, os compradores consideraram quitada a obrigação junto ao alienante. Tal fato foi contestado pelo vendedor, que afirmou existir saldo residual a ser pago por eles. Assim, eles ajuizaram ação de adjudicação compulsória cumulada com declaratória de quitação e outorga de escritura e, ainda, com restituição de valores pagos indevidamente ao alienante.

A sentença, baseada em laudo do contador judicial, negou o pedido, sustentando a existência de saldo devedor no montante de 1.091 OTN’s. Os adquirentes apelaram, e o TJSP reformou a sentença, aplicando a teoria do adimplemento substancial. "Na dúvida sobre existência de saldo, cabe interpretação por equidade, para que o compromissário, quitando todas as 182 prestações, construindo no terreno a sua casa, obtenha a tutela específica que consolide o domínio. Reserva-se ao vendedor o direito de obter, em ação própria, sentença que possibilite a execução do saldo que afirma existir", decidiu o Tribunal, cujo entendimento foi mantido em grau superior.

O STJ entendeu que a aplicação do instituto referido impediu o uso desequilibrado do direito de resolução do contrato por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação do acordo, objetivando a realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato.

Para o relator, ministro Sidnei Beneti, ficou claro que "a obrigação se definiu quanto ao número de OTN’s a serem pagas pelos adquirentes sem, no entanto, estipulação da quantidade de parcelas a serem pagas em favor do vendedor do imóvel. Essa situação, por si só, afasta a incidência da exceção do contrato não cumprido diante da omissão contratual existente". Segundo ele, conciliar o direito do comerciante e a obrigação dos adquirentes foi uma medida acertada, de modo a afastar a alegação de locupletamento ilícito.

Processo nº: REsp 1215289

Fonte: STJ

Marcelo Grisa
Repórter

Rodney Silva
Jornalista - MTB 14.759

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